ул. Александра Довженка,
дом 2
, оф. 41, г. Киев, 03057
Украина
+380 (44) 456-08-22

Легализация самовольного строительства



Вопрос легализации самовольного строительства беспокоит многих граждан. В данной статье рассмотрим основные аспекты и особенности регистрации права собственности на самовольно построенные объекты недвижимости

Прежде всего нужно определить, какие объекты действующего законодательство относить к самовольному строительству

Согласно ч. 1 ст. 376 ЦК Украины жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество считаются самовольным строительством, если они построенные или строятся на земельном участке, который не был отведен для этой цели, или без соответствующего документа, который дает право выполнять строительные работы, или надлежащих образом утвержденного проекта, или с существенными нарушениями строительных норм и правил

То есть, ЦК предусматривает три основания, по которым построенный объект может быть отнесен к самовольному строительству, в частности, если жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество построены или строятся:

  1. на земельном участке, который не был отведен для этой цели;
  2. без соответствующего документа, который дает право выполнять строительные работы или надлежащим образом утвержденного проекта
  3. с существенными нарушениями строительных норм и правил

Каждое из этих оснований является самостоятельным и достаточным для признания объекта самовольным строительством. Однако, нередки случаи, когда объект подпадает под определение самовольного строительства по двум основаниями. Размежевание этих оснований и определение конкретного в каждом случае имеет практическое значение (возможность легализации вне суда или в судебном порядке).

Важным есть положения ч. 2 ст. 376 ЦК Украины, согласно которой лицо, которое осуществило или осуществляет самовольное строительство недвижимого имущества, не приобретает право собственности на него. Право собственности на самовольно построенные жилые дома, здания, сооружения, другое недвижимое имущество не приобретают как лицо, которые осуществили это строительство, так и их наследники

Момент возникновения права собственности установлен ч. 2 ст. 331 ЦК Украины, согласно которой право собственности на новообразованное недвижимое имущество (жилые дома, здания, сооружения и т.п.) возникает с момента завершения строительства (создания имущества). Если договором или законом предусмотрено принятие недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его принятия в эксплуатацию. Если право собственности на недвижимое имущество согласно закону подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента государственной регистрации

Таким образом, для обретения права собственности на объект недвижимости необходимо:

  1. завершить его строительство;
  2. ввести в эксплуатацию;
  3. зарегистрировать право собственности

Введение в эксплуатацию самовольного строительства

Процедура принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов определяется Постановлением КМУ №461 от 13.04.2011 г. «Вопрос принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов», которым утвержден Порядок принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов.

Указанное Постановление определяет общий порядок принятия объектов в эксплуатацию. Принятие в эксплуатацию объектов, которые принадлежат к I - III категории сложности, и объектов, строительство которых осуществлено на основании строительного паспорта, проводится путем регистрации Государственной архитектурно-строительной инспекцией и ее территориальными органами представленной заказчиком декларации о готовности объекта к эксплуатации. Принятие в эксплуатацию объектов, которые принадлежат к IV и V категории сложности, осуществляется на основании акта готовности объекта к эксплуатации путем выдачи Инспекцией сертификата

Однако, логический, системный и исторический анализ нормативно-правовых норм дает возможность выделить три основных категории объектов, которые различаются (различались) между собой по порядку введения их в эксплуатацию:

  1. объекты, построенные после 12 марта 2011 года;
  2. объекты, построенные с 05 августа 1992 года по 12 марта 2011 года;
  3. объекты, построенные до 05 августа 1992 года

Самовольное строительство, возведенное после 12 марта 2011 года (первая категория объектов), вводится в эксплуатацию по Порядку №461. Кроме того, объекты, построенные с 05 августа 1992 года по 12 марта 2011 года (вторая категория объектов) должны вводиться в эксплуатацию так же поа общей процедуру с 01 января 2014 года

Вторая категория объектов продолжительное время имела «льготные» основания введения в эксплуатацию. Согласно абз. 2 п. 2 Порядка в случае принятия в эксплуатацию индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов, хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений, пристроек к ним, общественным домам I и II категории сложности, построенных без наличия разрешения на исполнение строительных работ до 31 декабря 2009 г., особенности регистрации декларации и ее форма определяются Минрегионом.

Следует отметить, что указанные в Порядке №461 дома и сооружения, построенные до 31 декабря 2009 года это та самая вторая категория объектов. Просто разные нормативно-правовые акты определяли разные временные границы возведения объектов недвижимости, введение в эксплуатацию которых происходило в упрощенном порядке

Особенности были определенные Минрегионом в Приказе №91 от 24.06.2011 г. « Об утверждении Порядка принятия в эксплуатацию индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов, хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений, пристроек к ним, общественным домам I и II категорий сложности, которые построены без разрешения на исполнение строительных работ, и проведения технического обследования их строительных конструкций и инженерных сетей». Этот Порядок устанавливал процедуру и условия принятия в эксплуатацию законченных строительством индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов, хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений, пристроек к ним, общественным домам I и II категорий сложности( далее - объекты), построенных до 31.12.2009 без разрешения во исполнение строительных работ.

Однако 30.01.2013 г. указанный Приказ потерял свое действие в связи с истечением срока, на который он был принят. Группа объектов, к которым в дальнейшем применялся упрощенный порядок принятия в эксплуатацию определена другими нормативно-правовыми актами

Согласно п. 9 Заключительных положений Закона Украины « О регулировании градостроительной деятельности» инспекции государственного архитектурно-строительного контроля до 31 декабря 2013 года бесплатно на протяжении 10 рабочих дней со дня представления заявления владельцами (пользователями) земельных участков, на которых размещены объекты строительства, построенные без разрешения на исполнение строительных работ, по результатам технического обследования строительных конструкций и инженерных сетей принимают в эксплуатацию:

  1. индивидуальные (усадебные) жилые дома, саду, дачные дома, хозяйственные (приусадебные) здания и сооружения, пристройки к ним, построенные в период с 5 августа 1992 года до 12 марта 2011 года;
  2. построенные до 12 марта 2011 года:
  3. общественные дома I и II категорий сложности;
  4. здания и сооружения сельскохозяйственного назначения I и II категорий сложности

Порядок принятия в эксплуатацию таких объектов и проведение технического обследования строительных конструкций и инженерных сетей определяется центральным органом исполнительной власти, которая обеспечивает формирование и реализует государственную политику в сфере строительства, градостроительства и архитектуры

Во исполнение данного пункта закона 19.03.2013 г. принятый Приказ Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины №95, которым утвержден Порядок принятия в эксплуатацию индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов, хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений, пристроек к ним, общественным домам и зданиям и сооружениям сельскохозяйственного назначения I и II категорий сложности, которые построены без разрешения на исполнение строительных работ и проведение технического обследования их строительных конструкций и инженерных сетей.

Этот Порядок устанавливает процедуру и условия принятия в эксплуатацию построенных без разрешения на исполнение строительных работ и механизмов проведения технического обследования строительных конструкций и инженерных сетей, определенных в п. 9 Заключительных положений  Закона Украины « О регулировании градостроительной деятельности».

Согласно п. 3.1. Порядка принятия в эксплуатацию вышеупомянутых объектов осуществляется бесплатно территориальными органами Госархгосинспекции Украины  на протяжении 10 рабочих дней со дня представления заявления владельцами (пользователями) земельных участков, на которых размещенные такие объекты, по результатам технического обследования этих объектов путем регистрации декларации о готовности объекта к эксплуатации, которая составляется по форме, приведенной в приложении 2 к этому Порядку

В редакции Закона Украины « О регулировании градостроительной деятельности» от 17.02.2011 г. предполагалось, что упрощенная процедура введения в эксплуатацию будет применяться к определенным объектам до 31.12.2012 г. Законом Украины « О внесении изменений в некоторые законодательных актов Украины по вопросам регулирования градостроительной деятельности» от 20.11.2012 г. срок был отсрочен до 31.12.2013 г.

Неоднократно на сайте профильного министерства появлялась информации о том, что срок строительной «амнистии» будет в очередной раз перенесен. Однако по состоянию на сегодня (15.01.2014 г.) изменения в закон по этому вопросу не внесены. Таким образом, упрощенная процедура регистрации права собственности на индивидуальные (усадебные) жилые дома, садовые, дачные дома, хозяйственные (приусадебные) здания и сооружения, пристройки к ним, построенные в период с 05.08.1992 г. до 12.03.2011 г. и общественные дома I и II категорий сложности, здания и сооружения сельскохозяйственного назначения I и II категорий сложности, построенные до 12.03.2011 г. перестала действовать

Формально Порядок №95 01.01.2014 г. свое действие не потерял. Однако, он был принят на реализацию п. 9 Заключительных положений Закона Украины « О регулировании градостроительной деятельности», который прекратила свое действие 31.12.2013 г. Применение указанного Порядка на сегодня не представляется возможным

К третьей категории объектов относятся индивидуальные (усадебные) жилые дома, садовые, дачные дома, хозяйственные (приусадебные) здания и сооружения, пристройки к ним, строительство которых закончено до 05 августа 1992 года

Эта категория выделялась отдельно как Порядком №91 от 24.06.2011 г., так и Порядком №95 от 15.04.2013 г. Согласно абз.2 п. 3.1. действующего Порядка №95 документом, который удостоверяет соответствие законченных строительством до 05.08.1992 г. индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов, хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений, пристроек к ним, которые не подлежат принятию в эксплуатацию, требованиям законодательства, строительных норм, государственных стандартов и правил, в частности для нужд государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, является технический паспорт, составленный по результатам технической инвентаризации

То есть, законодательство не содержит требования относительно введения данных объектов в эксплуатацию. Данное вытекает с темпорального применения правовых норм. До 05.08.1992 г. не существовало никакого нормативно-правового акта, который бы заставлял граждан вводить в эксплуатацию здания и сооружения, построенные ими.  

Новый Порядок  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений, утвержденный Постановлением КМУ №868 от 17.10.2013 г., который вступит в силу 11.02.2014 г. также предусматривает аналогичный пункт. В частности, п. 49 предусматривает, что для проведения государственной регистрации права собственности с выдачей свидетельства на нововыстроенный объект недвижимого имущества заявитель подает документ, который согласно требованиям законодательства удостоверяет принятие в эксплуатацию законченного строительством объекта. Документом, который согласно требованиям законодательства удостоверяет принятие в эксплуатацию законченного строительством индивидуального (усадебного) жилого дома, садового, дачного дома, хозяйственной (приусадебной) здания и сооружения, пристройки к ним, построенным до 5 августа 1992 г., является технический паспорт на объект недвижимого имущества

В своем письме от 12.03.2013 г. №95-06-15-13 Государственная регистрационная служба Украины дает аналогичное разъяснение.

Во время введения самовольно построенного объекта недвижимости в эксплуатацию граждане притягивались к административной ответственности за самовольное строительство домов или сооружений в виде штрафа на основании ст. 97 КУоАП до 19.02.2012 г.

22.12.2011 г. принят Закон Украины « О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усиления ответственности и усовершенствования государственного регулирования в сфере градостроительной деятельности», которым ст. 97 КУоАП исключена.

Ответственность за нарушения требований законодательства, строительных норм, государственных стандартов и правил во время строительства наступает за ст. 96 КУоАП, которая предусматривает отдельные составы административных правонарушений, в частности:

  1. нарушение требований законодательства, строительных норм, государственных стандартов и правил и утвержденных проектных решений во время нового строительства, реконструкции, реставрации, капитального ремонта объектов или сооружений;
  2. выполнение подготовительных работ без направления сообщения о начале выполнения указанных работ в случаях, когда направление такого сообщения является обязательным, а также указание недостоверных данных в уведомлении о начале выполнения подготовительных работ;
  3. выполнение подготовительных работ без регистрации декларации о начале выполнения указанных работ, если такие работы не выполнялись на основании зарегистрированной декларации о начале выполнения строительных работ или разрешения на исполнение строительных работ, а также указание недостоверных данных в декларации о начале выполнения подготовительных работ;
  4. эксплуатация объектов строительства, которые не приняты в эксплуатацию.

Итак, ответственность за самовольное строительство усилилась. Установлены отдельные составы правонарушений за отдельные этапы строительства, которое осуществляется не в соответствии с требованиями действующего законодательства. Размер штрафов также увеличился в десятки раз

Ответственность предусмотрена также п. 2 ч. 2 ст. 2 Закона Украины « Об ответственности за правонарушения в сфере градостроительной деятельности» за выполнения строительных работ без уведомления о начале их выполнения или строительство индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов, хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений, пристроек к ним, общественным домам I и II категорий сложности, законченное в период с 5 августа 1992 года до 12 марта 2011 года без разрешения на выполнение строительных работ, а также указание недостоверных данных в таком уведомлении – в размере десяти минимальных заработных плат. Указанная статья применяется к юридическим лицам и физическим лицам-предпринимателям.


Вверх