вул. Олександра Довженка,
буд. 2
, оф. 41, м. Київ, 03057
Україна
+380 (44) 456-08-22

Легалізація самочинного будівництва



Питання легалізації самочинного будівництва турбує багатьох громадян. В даній статті розглянемо основні аспекти та особливості реєстрації права власності на самочинно зведені об’єкти нерухомості.

Перш за все слід визначити, які об’єкти чинне законодавство відносить до самочинного будівництва.

Відповідно до ч. 1 ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Тобто, ЦК передбачає три підстави, за якими збудований об’єкт може бути віднесений до самочинного будівництва, зокрема якщо житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно збудовані або будуються:

  1. на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети;
  2. без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту
  3. з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Кожна з цих підстав є самостійною та достатньою для визнання об’єкту самочинним будівництвом. Однак, нерідкими є випадки, коли об’єкт підпадає під визначення самочинного будівництва за двома підставами. Розмежування цих підстав та визначення конкретної в кожному випадку має практичне значення (можливість легалізації в позасудовому чи судовому порядку).

Важливим є положення ч. 2 ст. 376 ЦК України згідно якої особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Право власності на самочинно збудовані житлові будинки, будівлі, споруди, інше нерухоме майно не набувають як особи, які здійснили це будівництво, так і їхні спадкоємці.

Момент виникнення права власності встановлений ч. 2 ст. 331 ЦК України, відповідно до якої право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

Таким чином, для набуття права власності на об’єкт нерухомості необхідно:

  1. завершити його будівництво;
  2. ввести в експлуатацію;
  3. зареєструвати право власності.

Введення в експлуатацію самочинного будівництва

Процедура прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів визначається Постановою КМУ №461 від 13.04.2011 р. «Питання прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів», якою затверджено Порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів.

Вказана Постанова визначає загальний порядок прийняття об’єктів в експлуатацію. Прийняття в експлуатацію об'єктів, що належать до I - III категорії складності, та об'єктів, будівництво яких здійснено на підставі будівельного паспорта, проводиться шляхом реєстрації Державною архітектурно-будівельною інспекцією та її територіальними органами поданої замовником декларації про готовність об'єкта до експлуатації. Прийняття в експлуатацію об'єктів, що належать до IV і V категорії складності, здійснюється на підставі акта готовності об'єкта до експлуатації шляхом видачі Інспекцією сертифіката.

Однак, логічний, системний та історичний аналіз нормативно-правових норм дає змогу виділити три основні категорії об’єктів, які різняться (різнились) між собою за порядком введення їх в експлуатацію:

  1. об’єкти, збудовані після 12 березня 2011 року;
  2. об’єкти, збудовані з 05 серпня 1992 року по 12 березня 2011 року;
  3. об’єкти, збудовані до 05 серпня 1992 року.

Самочинне будівництво, зведене після 12 березня 2011 року (перша категорія об’єктів), вводиться в експлуатацію за Порядком №461. Крім того, об’єкти, збудовані з 05 серпня 1992 року по 12 березня 2011 року (друга категорія об’єктів) повинні вводитись в експлуатацію так само за загальною процедурою з 01 січня 2014 року.

Друга категорія об’єктів тривалий час мала «пільгові» підстави введення в експлуатацію. Відповідно до абз. 2 п. 2 Порядку у разі прийняття в експлуатацію індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них, громадських будинків I та II категорії складності, побудованих без наявності дозволу на виконання будівельних робіт до 31 грудня 2009 р., особливості реєстрації декларації та її форма визначаються Мінрегіоном.

Слід зазначити, що вказані в Порядку №461 будинки та споруду, побудовані до 31 грудня 2009 року це та сама друга категорія об’єктів. Просто різні нормативно-правові акти визначали різні часові межі зведення об’єктів нерухомості, введення в експлуатацію яких відбувалось у спрощеному порядку.

Особливості були визначені Мінрегіоном в Наказі №91 від 24.06.2011 р. «Про затвердження Порядку прийняття в експлуатацію індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них, громадських будинків I та II категорій складності, які збудовані без дозволу на виконання будівельних робіт, і проведення технічного обстеження їх будівельних конструкцій та інженерних мереж». Цей Порядок встановлював процедуру та умови прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них, громадських будинків I та II категорій складності (далі - об'єкти), збудованих до 31.12.2009 без дозволу на виконання будівельних робіт.

Однак 30.01.2013 р. вказаний Наказ втратив свою чинність у зв’язку із закінченням строку, на який він був прийнятий. Група об’єктів, до яких в подальшому застосовувався спрощений порядок прийняття в експлуатацію визначена іншими нормативно-правовими актами.

Відповідно до п. 9 Прикінцевих положень Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» інспекції державного архітектурно-будівельного контролю до 31 грудня 2013 року безоплатно протягом 10 робочих днів з дня подання заяви власниками (користувачами) земельних ділянок, на яких розміщені об'єкти будівництва, збудовані без дозволу на виконання будівельних робіт, за результатами технічного обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж приймають в експлуатацію:

  1. індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, збудовані у період з 5 серпня 1992 року до 12 березня 2011 року;
  2. збудовані до 12 березня 2011 року:
  3. громадські будинки I і II категорій складності;
  4. будівлі і споруди сільськогосподарського призначення I і II категорій складності.

Порядок прийняття в експлуатацію таких об'єктів і проведення технічного обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж визначається центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері будівництва, містобудування та архітектури.

На виконання даного пункту закону 19.03.2013 р. прийнятий Наказ Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України №95, яким затверджено Порядок прийняття в експлуатацію індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них, громадських будинків та будівель і споруд сільськогосподарського призначення I та II категорій складності, які збудовані без дозволу на виконання будівельних робіт, і проведення технічного обстеження їх будівельних конструкцій та інженерних мереж.

Цей Порядок встановлює процедуру та умови прийняття в експлуатацію збудованих без дозволу на виконання будівельних робіт та механізм проведення технічного обстеження будівельних конструкцій та інженерних мереж, визначених в п. 9 Прикінцевих положень  Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Відповідно до п. 3.1. Порядку прийняття в експлуатацію вищезазначених об'єктів здійснюється безоплатно територіальними органами Держархбудінспекції України  протягом 10 робочих днів з дня подання заяви власниками (користувачами) земельних ділянок, на яких розміщені такі об'єкти, за результатами технічного обстеження цих об'єктів шляхом реєстрації декларації про готовність об'єкта до експлуатації, яка складається за формою, наведеною у додатку 2 до цього Порядку.

В редакції Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» від 17.02.2011 р. передбачалось, що спрощена процедура введення в експлуатацію буде застосовуватись до визначених об’єктів до 31.12.2012 р. Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України з питань регулювання містобудівної діяльності» від 20.11.2012 р. строк був відтермінований до 31.12.2013 р.

Неодноразово на сайті профільного міністерства з’являлась інформації про те, що строк будівельної «амністії» буде в черговий раз перенесений. Однак станом на сьогодні (15.01.2014 р.) зміни до закону з цього питання не внесені. Таким чином, спрощена процедура реєстрації права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, збудовані у період з 05.08.1992 р. до 12.03.2011 р. та громадські будинки I і II категорій складності, будівлі і споруди сільськогосподарського призначення I і II категорій складності, збудовані до 12.03.2011 р. перестала діяти.

Формально Порядок №95 01.01.2014 р. свою чинність не втратив. Однак, він був прийнятий на реалізацію п. 9 Прикінцевих положень Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», яка припинила свою чинність 31.12.2013 р. Застосування вказаного Порядку на сьогодні не видається можливим.

До третьої категорії об’єктів відносяться індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, будівництво яких закінчено до 05 серпня 1992 року.

Ця категорія виділялась окремо як Порядком №91 від 24.06.2011 р., так і Порядком №95 від 15.04.2013 р. Відповідно до абз.2 п. 3.1. чинного Порядку №95 документом, який засвідчує відповідність закінчених будівництвом до 05.08.1992 р. індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них, які не підлягають прийняттю в експлуатацію, вимогам законодавства, будівельних норм, державних стандартів і правил, зокрема для потреб державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, є технічний паспорт, складений за результатами технічної інвентаризації.

Тобто, законодавство не містить вимоги щодо введення даних об’єктів в експлуатацію. Дане випливає з темпорального застосування правових норм. До 05.08.1992 р. не існувало жодного нормативно-правового акта, який би змушував громадян вводити в експлуатацію будівлі та споруди, збудовані ними.  

Новий Порядок  державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений Постановою КМУ №868 від 17.10.2013 р., який вступить в силу 11.02.2014 р. також передбачає аналогічний пункт. Зокрема, п. 49 передбачає, що для проведення державної реєстрації права власності з видачею свідоцтва на новозбудований об'єкт нерухомого майна заявник подає документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об'єкта. Документом, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом індивідуального (садибного) житлового будинку, садового, дачного будинку, господарської (присадибної) будівлі та споруди, прибудови до них, побудованих до 5 серпня 1992 р., є технічний паспорт на об'єкт нерухомого майна.

В своєму листі від 12.03.2013 р. №95-06-15-13 Державна реєстраційна служба України дає аналогічне роз’яснення.

Під час введення самочинно збудованого об’єкту нерухомості в експлуатацію громадяни притягались до адміністративної відповідальності за самовільне будівництво будинків або споруд у вигляді штрафу на підставі ст. 97 КУпАП до 19.02.2012 р.

22.12.2011 р. прийнятий Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо посилення відповідальності та вдосконалення державного регулювання у сфері містобудівної діяльності», яким ст. 97 КУпАП виключена.

Відповідальність за порушення вимог законодавства, будівельних норм, державних стандартів і правил під час будівництва настає за ст. 96 КУпАП, яка передбачає окремі склади адміністративних правопорушень, зокрема:

  1. порушення вимог законодавства, будівельних норм, державних стандартів і правил та затверджених проектних рішень під час нового будівництва, реконструкції, реставрації, капітального ремонту об'єктів чи споруд;
  2. виконання підготовчих робіт без направлення повідомлення про початок виконання зазначених робіт у випадках, коли направлення такого повідомлення є обов'язковим, а також наведення недостовірних даних у повідомленні про початок виконання підготовчих робіт;
  3. виконання підготовчих робіт без реєстрації декларації про початок виконання зазначених робіт, якщо такі роботи не виконувалися на підставі зареєстрованої декларації про початок виконання будівельних робіт чи дозволу на виконання будівельних робіт, а також наведення недостовірних даних у декларації про початок виконання підготовчих робіт;
  4. експлуатація об'єктів будівництва, які не прийняті в експлуатацію та інші.

Отже, відповідальність за самочинне будівництво посилилась. Встановлено окремі склади правопорушень за окремі етапи будівництва, що здійснюється не у відповідності до вимог чинного законодавства. Розмір штрафів також збільшився у десятки раз.

Відповідальність передбачена також п. 2 ч. 2 ст. 2 Закону України «Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності» за виконання будівельних робіт без повідомлення про початок їх виконання або будівництво індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків, господарських (присадибних) будівель і споруд, прибудов до них, громадських будинків I та II категорій складності, закінчене у період з 5 серпня 1992 року до 12 березня 2011 року без дозволу на виконання будівельних робіт, а також наведення недостовірних даних у такому повідомленні - у розмірі десяти мінімальних заробітних плат. Вказана стаття застосовується до юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців.


Догори