вул. Олександра Довженка,
буд. 2
, оф. 41, м. Київ, 03057
Україна
+380 (44) 456-08-22

"Продаж" права оренди земельних ділянок державної або комунальної власності



Аналізуючи вартість та динаміку орендної плати можна відмітити тенденцію до її постійного збільшення. В першу чергу це зумовлено зміною законодавства, зокрема податкового. В Україні діє дві системи розрахунку орендної плати: на підставі рішення органів місцевого самоврядування (встановлення ставки земельного податку) та на підставі нормативної грошової оцінки.

Власне система розрахунку орендної плати на підставі нормативної грошової оцінки і вплинула на зростання орендної плати. В результаті збільшення розміру орендної плати зменшився попит на оренду землі та збільшилась кількість відмов від договорів оренди. Орендарі опинилися в ситуації коли відмова від оренди є єдиним способом зменшити витрати.

Відносно земель комунальної та державної власності орендарі є обмежені щодо розпорядженням своїм право оренди. Відповідно до ч. 1 ст. 81 ЗУ «Про оренду землі» право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності не може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного капіталу, передано у заставу, крім передбачених частиною другою цієї статті випадків.

Таким випадком є відчуження земельної ділянки наданої для будівництва житлового будинку, за умови одержання згоди орендодавця. Нажаль, законом не передбачено можливість відчуження земельних ділянок наданих для комерційного використання..

Відмова від оренди також може призвести до певних непередбачених витрат. Так, ч. 2 ст. 32 ЗУ «Про оренду землі» передбачено право орендодавця на одержання орендної плати протягом шести місяців або одного року з моменту розірвання договору оренди, якщо таке розірвання відбувається з ініціативи орендаря.

Отже, відмовляючись від оренди необхідно буде протягом тривалого часу сплачувати орендну плату. Відповідна норма покликана забезпечити компенсацію орендарю упущеної вигоди у випадку дострокового розірвання договору оренди.

Значна частина договорів оренди укладалися з метою будівництва комерційних об’єктів (житлові комплекси, комерційна нерухомість, торгівельні заклади та ін.). Якщо реалізувати такі проекти не вдалося, орендар залишається у вкрай невигідному становищі. По-перше, ним понесені витрати на переддоговірну роботу, зокрема розробка технічної документації з землеустрою, виділення в натурі на місцевості та інші фінансові витрати. По-друге, впродовж певного часу орендар сплачував орендну плату. Фактично, такі затрати становлять собівартість орендованої земельної ділянки в розумінні орендаря.

Однак, при розірванні договору оренди повернути понесені витрати не виявляється можливим. Законодавство не передбачає право орендаря на повернення сплаченої орендної плати чи понесених затрат. Натомість, виникає обов’язок ще доплатити за шість чи дванадцять місяців.

Законодавство не дозволяє продавати своє право оренди, проте є певні способи виходу з ситуації, про один з яких і хотілося б розповісти.

Квазі продаж права оренди

Відповідно до п. 7 ч. 1 ст. 31 ЗУ «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Чинне законодавство доволі розпито визначає поняття споруда. Відповідно до Державного класифікатора будівель та споруд. ДК 018-2000 затвердженого наказом Держстандарту України від 17 серпня 2000 р. №507 спорудою вважаються будівельні системи, пов'язані з землею, які створені з будівельних матеріалів, напівфабрикатів, устаткування та обладнання в результаті виконання різних будівельно-монтажних робіт.

Тобто, законодавством не визначено на якій стадії будівництва незавершена будівля може бути віднесена до споруд: закладення фундаменту, зведення стін, перекриття чи інше. Оскільки завершеним вважається об’єкт, який прийнятий в експлуатації, то, логічно, що незавершеним є будь-який об’єкт прийняття в експлуатацію якого ще не відбулося.

Частиною 2 ст. 1 ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачена можливість реєстрації права власності на об’єкти незавершеного будівництва.

Відповідно до абз. 5 п. 74 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 3 березня 2004 р. №20/5 договір відчуження щодо об'єкта незавершеного будівництва може бути укладено за умови, що право власності на нього зареєстровано органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об'єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об'єкта незавершеного будівництва.

Процедура та перелік необхідних для такої реєстрації документів визначено Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 2011 р. №703.

Отже, з моменту реєстрації речового права на об’єкт незавершеного будівництва, власник такого об’єкта може вчиняти будь-які правочини, зокрема продаж. Незважаючи на те, що об’єкт незавершеного будівництва вважається лише матеріалами, він буде розцінюватися також як об’єкт нерухомості (з урахуванням п. 72 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень).

З переходом до нового власника права на такий об’єкт, органи місцевого самоврядування чи місцеві державні адміністрації будуть змушені заключити із новим власником договір оренди.

Крім того, відповідно до ч. 2 ст. 34 ЗК України не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі розташування на земельних ділянках об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Тому, новий власник стає єдиним претендентом на укладання договору оренди земельної ділянки.

Відповідний механізм дозволяє орендареві повернути понесені ним витрати на укладання договору оренди та сплачену орендну плату, а також закласти у вартість об’єкта незавершеного будівництва частину вартості земельної ділянки.

Задля уникнення негативних наслідків варто пам’ятати особливості реєстрації прав на об’єкти незавершеного будівництва, правила забудови населених пунктів, а також умови договору оренди. Непрофесійне ставлення до таких питань може не лише унеможливити продаж права оренди, але також призвести до застосування штрафних санкцій.


Догори