ул. Александра Довженка,
дом 2
, оф. 41, г. Киев, 03057
Украина
+380 (44) 456-08-22

«Продажа» права аренды земельных участков государственной или коммунальной собственности



Анализируя стоимость и динамику арендной платы можно отметить тенденцию к ее постоянному увеличению. В первую очередь это обусловлено изменением законодательства, в частности налогового. В Украине действует две системы расчета арендной платы: на основании решения органов местного самоуправления (установление ставки земельного налога) и на основании нормативной денежной оценки

Собственно система расчета арендной платы на основании нормативной денежной оценки и повлияла на рост арендной платы. В результате увеличения размера арендной платы уменьшился спрос на аренду земли, и увеличилось количество отказов от договоров аренды. Арендаторы оказались в ситуации, когда отказ от аренды являются единым образом уменьшить расходы

Относительно земель коммунальной и государственной собственности арендаторы ограничены относительно распоряжением своим право аренды. Согласно ч. 1 ст. 81 ЗУ « Об аренде земли» право на аренду земельного участка государственной или коммунальной собственности не может быть отчуждено ее арендатором другим лицам, внесено в уставной капитал, передано в залог, кроме предусмотренных частью второй этой статьи случаев

Таким случаем является отчуждения земельного участка предоставленной для строительства жилого дома, при условии получения согласия арендодателя. К сожалению, законом не предусмотрена возможность отчуждения земельных участков, предоставленных для коммерческого использования.

Отказ от аренды также может ввести в определенные непредвиденные расходы. Так, ч. 2 ст. 32 ЗУ « Об аренде земли» предусмотрено право арендодателя на получение арендной платы на протяжении шести месяцев или одного года с момента расторжения договора аренды, если такое расторжение происходит по инициативе арендатора

Итак, отказываясь от аренды необходимо будет на протяжении продолжительного времени платить арендную плату. Соответствующая норма призвана обеспечить компенсацию арендатору упущенной выгоды в случае досрочного расторжения договора аренды

Значительная часть договоров аренды заключались с целью строительства коммерческих объектов (жилые комплексы, коммерческая недвижимость, торговые заведения и др.). Если реализовать такие проекты не удалось, арендатор остается в крайне невыгодном положении. Во-первых, им понесены расходы на преддоговорную работу, в частности разработка технической документации по землеустройству, выделение в натуре на местности и другие финансовые расходы. Во-вторых, в течение определенного времени арендатор платил арендную плату. Фактически, такие затраты представляют себестоимость арендованного земельного участка в понимании арендатора

Однако, при расторжении договора аренды возвратить понесенные расходы невозможно. Законодательство не предусматривает право арендатора на возвращение уплаченной арендной платы или понесенных затрат. Вместо того, возникает обязанность платить арендную плату еще шесть или двенадцать месяцев.

Законодательство не позволяет продавать свое право аренды, однако есть определенные способы выхода из ситуации, о которых и хотелось бы рассказать

Квазипродажа права аренды

Согласно п. 7 ч. 1 ст. 31 ЗУ « Об аренде земли» договор аренды земли прекращается в случае обретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, которые расположены на арендованном другим лицом земельном участке.

Действующее законодательство довольно размыто определяет понятие сооружение. Согласно Государственному классификатору зданий и сооружений. ДК 018-2000 утвержденного приказом Госстандарта Украины от 17 августа 2000 г. №507 сооружением считаются строительные системы, связанные с землей, созданные из строительных материалов, полуфабрикатов, оборудования в результате выполнения разных строительно-монтажных работ.

То есть, законодательством не определено на какой стадии строительства незавершенное здание может быть отнесено к сооружениям: закладка фундамента, возведение стен, перекрытие или другое. Поскольку завершенным считается объект, который принят в эксплуатации, то, логично, что незавершенным есть любой объект, принятие в эксплуатацию которого еще не состоялось.

Частью 2 ст. 1 ЗУ « О государственной регистрации вещевых прав на недвижимое имущество и их отягощений» предусмотренная возможность регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства.

Согласно абз. 5 п. 74 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной приказом Министерства юстиции Украины от 3 марта 2004 г. №20/5 договор отчуждения относительно объекта незавершенного строительства может быть заключено при условии, что право собственности на него зарегистрировано органом, который осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество на основании документов, которые подтверждают право собственности или пользование земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, проектно-сметной документации, а также документов, которые содержат описание объекта незавершенного строительства.

Процедура и перечень необходимых для такой регистрации документов определены Порядком государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 22 июня 2011 г. №703.

Итак, с момента регистрации вещевого права на объект незавершенного строительства, владелец такого объекта может совершать любые правомочия, в частности продажу. Несмотря на то, что объект незавершенного строительства считается лишь материалами, он будет расцениваться также как объект недвижимости (с учетом п. 72 Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений).

С переходом к новому собственнику права на такой объект, органы местного самоуправления или местные государственные администрации будут вынуждены заключить с новым собственником договор аренды.

Кроме того, согласно ч. 2 ст. 34 ЗК Украины не подлежат продажи на конкурентных началах (земельных торгах) земельные участки государственной или коммунальной собственности или правая на них в случае расположения на земельных участках объектов недвижимого имущества (зданий, сооружений), находячегося в собственности физических или юридических лиц.

Поэтому, новый собственник становится единым претендентом на заключение договора аренды земельного участка

Соответствующий механизм позволяет арендатору возвратить понесенные им расходы на заключение договора аренды и уплаченную арендную плату, а также заложить в стоимость объекта незавершенного строительства часть стоимости земельного участка

Во избежание негативных последствий следует помнить особенности регистрации прав на объекты незавершенного строительства, правила застройки населенных пунктов, а также условия договора аренды. Непрофессиональное отношение к таким вопросам может не только сделать невозможным продажу права аренды, но также привести к уплате штрафных санкций.


Вверх